---

Видео на тему: Light Industrial Лайт Индастриал - видео

lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia Городское производство: почему Москва делает на него ставку. Пятиминутный город = производство у метро, из выступления Натальи Иголкиной, Linko Group ЭПИЗОД 2 🟢Ключевая рамка — «пятиминутный город». Власти хотят не просто застройку, а полноценные территории, где в одном контуре есть всё: жильё, торговля, социалка, спорт и что важно — производство. Причём к производству у города сейчас особый интерес, даже выше, чем к ряду других форматов недвижимости. Почему? 🟢Во‑первых, рабочие места. Городу критично важно создавать точки приложения труда внутри Москвы. Производство, вынесенное в область, почти неизбежно теряет сотрудников — люди просто не поедут. 🟢Отсюда жёсткое требование: шаговая доступность от метро или удобного общественного транспорта. «Городское производство» = Москва + транспорт + инфраструктура. 🟢Во‑вторых, борьба с маятниковой миграцией. Чем больше рабочих мест внутри города, тем ниже нагрузка на транспортную систему. Это прямая мотивация города поддерживать такие проекты и стимулировать девелоперов идти в производственный сегмент, а не только в жильё. 🟢Экономика модели тоже складывается: — город даёт преференции, — девелопер получает новый продукт, — бизнес — локацию и инфраструктуру, — жители — рабочие места рядом с домом. Но есть и узкое место — требования бизнеса. 🟢Главная проблема — качественные альтернативы. Предприятиям, которые переезжают (в том числе из‑под сноса), просто некуда идти: — либо слишком далеко, — либо нет мощностей. 🟢По электричеству разрыв колоссальный. Заявки могут доходить до 500 Вт/м² (потом корректируются, но всё равно остаются высокими). В базовой спецификации сейчас закладывают около 300 Вт/м². 📍МПТ навигатор для девелоперов жилья (https://t.me/SmartSpaceCompanyBot?start=numerov) 📍 🟢Для понимания: это в разы выше, чем в классическом складе, и заметно выше обычного light industrial. Именно поэтому «городское производство» — это не просто про локацию, а про совершенно другой уровень инженерии и, как следствие, экономики проекта. 📢 Для подписчиков канала, мы открыли возможность получить hardcopy дайджеста подготовленного к Форуму, писать «хочу дайджест» в чат-бот. (https://t.me/lightindustrial_bot) → Друзья, Вашу новость, сообщение или вопрос вы можете прислать нам в чат-бот (https://t.me/lightindustrial_bot) и все наши соцсети теперь в одной удобной ссылке (https://taplink.cc/skladmanusg)lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russialightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia Проектирование против строительства: кто теперь быстрее? ЭПИЗОД 2 🟢В прошлом году мы впервые перевалили по срокам: время проектирования и согласований стало дольше, чем само строительство. 🟢Сегодня, по данным девелоперов, на согласование полного цикла АГР в Москве уходит 6–8 месяцев. Если пройти экспертизу за полгода — считай, повезло. А если заложить всё проектирование — выходит полтора года, и это уже перебор. 📹 (https://youtu.be/9CpIQXM24Z8)СМОТРЕТЬ ВИДЕО (https://youtu.be/a_nOvlyn984)📹 🟢Архитекторы подстраиваются как могут: корректировки теперь не 3–4 месяца, а две недели, всё идёт в цифровых двойниках, модели сразу в МКА и департамент. 📢 Для подписчиков канала, мы открыли возможность получить hardcopy дайджеста подготовленного к Форуму, писать «хочу дайджест» в чат-бот. (https://t.me/lightindustrial_bot) Мы теперь на ДЗЕНЕ (https://dzen.ru/light_industrial_russia_light) Есть вопрос пишите в чат-бот (https://t.me/lightindustrial_bot) Мы в одной ссылке (https://taplink.cc/skladmanusg) Мы тут теперь (https://max.ru/join/ZsICCxiItMnlfMRk4JWmlJ2KCjDwxNU021-dnv4DH6s) в MAXlightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia #ВРИ #МПТ #ПП1874 ⬆⬆⬆⬆⬆ 📢 «Как бы из плюсов»: что даёт инфраструктурный договор девелоперам Москвы «Как бы из плюсов…» - Павел Антонов о новых возможностях инфраструктурного договора ЭПИЗОД 2 Как бы из плюсов в московской системе регулирования впервые появилось то, что девелоперы ждали давно: предсказуемые и прозрачные правила игры. Теперь все обязательства с городом — в едином инфраструктурном договоре: сроки, суммы, этапы, партнёры. Не нужно собирать их по кускам из разных соглашений. Среди ключевых преимуществ: • поэтапность исполнения и гарантий — без блокировки проекта; • возможность расчёта квартирами за смену ВРИ; • перенастройка льгот — можно использовать их на других объектах; • альтернатива банковской гарантии — поручительство бенефициара. Да, формализм вырос: сроки АГР и согласований стали длиннее, зато процесс стал понятнее и управляемее. Теперь взаимодействие с городом не про «догадаться, чего от тебя хотят», а про договариваться на понятных условиях. «Инфраструктурный договор — это, по сути, карта всей игры, где видно, на каком ты поле, сколько стоит ход вперёд и где границы правил», — отметил Павел Антонов. подписчиков канала, мы открыли возможность получить hardcopy дайджеста подготовленного к Форуму, писать «хочу дайджест» в чат-бот. (https://t.me/lightindustrial_bot) → Друзья, Вашу новость, сообщение или вопрос вы можете прислать нам в чат-бот (https://t.me/lightindustrial_bot) и все наши соцсети теперь в одной удобной ссылке (https://taplink.cc/skladmanusg)lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia #ВРИ #инфраструктурныйдоговор Павел Антонов ГК А101 на форуме «Технологическая инфраструктура» — о практическом опыте инфраструктурного договора в Москве ЭПИЗОД 1 На сессии форума Павел Антонов поделился анализом одного из ключевых инструментов взаимодействия города и девелоперов — инфраструктурного договора, который действует в Москве с конца 2024 года. Что изменилось: Ранее инвестобязательства девелопера были «размазаны» между разными документами: компенсации за соцкультбыт, инженерную инфраструктуру, обязательства по МПТ. Теперь всё объединено в единый документ, где чётко зафиксированы условия, сроки и объёмы обязательств. Для бизнеса это — единая точка контакта с городом. Что стало проще: - Возможность поэтапного исполнения обязательств — без необходимости сразу оформлять банковские гарантии на весь проект. - Возможность использования поручительства бенефициара как альтернативы гарантии. - Новые формы льгот за смену ВРИ, включая расчёты квартирами и перенос льгот на другие проекты. Что усложнилось: - Увеличились сроки процедур (например, АГР), поскольку теперь требуется более детальная проработка. - Введена строгая последовательность реализации этапов: невыполнение предыдущего блокирует доступ к следующему. Главная идея: Инфраструктурный договор стал инструментом, который делает отношения девелопера и города прозрачными: все обязательства — в одной рамке, все сроки — прописаны, все стороны — понимают стратегию. Москва тем самым усиливает управляемость процесса и одновременно даёт девелоперам предсказуемость в реализации крупных комплексных проектов. «Это не просто юридическая конструкция, это новый формат диалога с городом. Теперь девелопер видит свои обязательства и может реально ими управлять», — отметил Павел Антонов.lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia Как объект из сэндвич-панели превратился в золотой стандарт Зеленограда Если смотреть на индустриальную недвижимость Москвы поверхностно, может показаться, что девелопмент здесь — это просто стройка, проектирование и получение АГР. Но в реальности московский industrial development давно стал гораздо более сложной дисциплиной: важны не только метры и технологии, но и работа с городскими программами, архитектурой и новой логикой производства внутри города. Именно поэтому сегодня корректнее говорить не просто о light industrial в его классическом понимании, а о новом городском индустриальном формате. Для Московской области big box во многом остается привычным продуктом, а Москва уже двигается в сторону более сложных, компактных и многоуровневых решений, где промышленность встроена в городскую ткань и соответствует новым требованиям к архитектуре. Один из показательных примеров — технопарк «707» в Зеленограде. Это объект в районе Крюково, на Проектируемом проезде №707, который реализуется как промышленно-производственный комплекс; участок под него город передал инвестору в рамках МаИП по льготной ставке, а площадь проекта — порядка 17–20 тыс. кв. м с созданием около 300 рабочих мест к 2027 году. Для девелопера ценность этого кейса не только в самом здании, а в том, что проект собрал сразу несколько инструментов городской поддержки. «707» реализуется как масштабный инвестиционный проект, по программе создания мест приложения труда (МПТ) и как инвестиционный приоритетный проект по формированию технопарка. По сути, это и есть новая московская модель индустриального девелопмента: не просто построить коробку, а встроить проект в городскую промышленную политику. Такой объект одновременно отвечает требованиям экономики участка, архитектурной политики, производственного сценария и мер господдержки. Самое интересное в этом кейсе — архитектурная эволюция. Подобные объекты еще недавно легко могли остаться обычными «утилитарными коробками» из сэндвич-панелей, но по мере прохождения согласований требования к фасадам и визуальному качеству стали заметно жестче: в 2024 году обновились правила формирования АГР и требования к цифровой модели, что усилило роль архитектурной проработки фасадов. В результате объект такого типа уже не может выглядеть как просто производственный ангар. Он должен быть пластичным, бесшовным, собранным и визуально убедительным — особенно в Москве, где даже индустриальная архитектура становится частью городской среды и репутации района. В этом смысле объект в Зеленограде можно назвать показательным. Он демонстрирует, как индустриальный проект проходит путь от «сэндвич-панели» к архитектурному продукту, который претендует не просто на функциональность, а на статус нового стандарта для городской промышленной недвижимости. Если раньше индустриальный девелопмент оценивали по принципу «лишь бы работало», то теперь важен другой критерий: насколько объект соответствует новой городской индустриализации — компактной, вертикальной, технологичной и архитектурно осмысленной. Технопарк «707» — как раз из этой новой волны.lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia Дмитрий Лазук, Северсталь: «Металлургия идёт ближе к девелоперам» ЭПИЗОД 2 🟢На примере нашей высокопрочной стали Powerweld 420 хочу показать, как технология реально влияет на экономику девелоперских проектов. 📍МПТ навигатор для девелоперов жилья (https://t.me/SmartSpaceCompanyBot?start=numerov) 📍 🟢Обычно при закладке финмодели девелопер считает металлоконструкции из расчёта 45–50 кг на м² площади. Мы провели расчёты вместе с академиками и показали: при применении Powerweld 420 и типовой сетке колонн 12×24 конструктивное решение даёт всего 12,63 кг на м². 🟢Даже с учётом профлистов (около 17 кг/м²) — итоговый вес не достигает 40 кг/м². Это даёт экономию уже на этапе проектирования и при прямом сотрудничестве дополнительно сокращает сроки и бюджеты. 🟢Кейс e-com склада: Площадь 117 000 м², общий вес - 5 400 т. Замена базовой стали S355 на высокопрочную Powerweld 420 снизила металлоёмкость на 19,5%, а общую стоимость на 13% (≈135 млн ₽). 🟢Кейс по ЛСТК: Склад 1 700 м², первоначальный вес - 62 т. После перехода на наши лёгкие тонкостенные конструкции получили минус 36% веса и минус 45% стоимости (экономия около 6,5 млн ₽). Мы провели натурные испытания «Спайдера» и получили сертификат Р15 на ЛСТ, что позволяет применять такие конструкции даже в прогонных системах крупных складов или в 4-й степени огнестойкости для малых объектов. Сегодня наши решения особенно эффективны для складов-лайтов между МКАД и ЦКАД: короткое логистическое плечо, близость четырёх заводов (Обнинск, Тула, Череповец, Орёл) и собственная наука внутри. 🟢Будущее проектирования - в науке, инженерии и партнёрстве. 📢 Для подписчиков канала, мы открыли возможность получить hardcopy дайджеста подготовленного к Форуму, писать «хочу дайджест» в чат-бот (https://t.me/lightindustrial_bot). (https://t.me/lightindustrial_bot) → Друзья, Вашу новость, сообщение или вопрос вы можете прислать нам в чат-бот (https://t.me/lightindustrial_bot) и все наши соцсети теперь в одной удобной ссылке (https://taplink.cc/skladmanusg)lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia Дмитрий Лазук, Северсталь: «Металлургия идёт ближе к девелоперам» 🟢На сессии о развитии складского и light industrial сегмента Дмитрий Лазук, руководитель направления коммерческого строительства Северстали, рассказал, как компания выходит за рамки поставок металла и предлагает готовые решения для девелоперов. В 2025 году рынок ввёл рекордное количество складов — аренда стабилизировалась, но площадей на человека всё ещё мало, поэтому потенциал роста сохраняется. Северсталь запустила два продуктовых направления: 🟢Для складов A и A+: типовые фермы из высокопрочной стали, рассчитанные под основные сетки колонн (18×24, 12×24, 12×18). К концу года компания выпустит готовый BIM‑альбом типовых решений. 🟢Для лайтов до 1 500 м²: система Spider 2.0 из лёгких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК), которая ускоряет проектирование и строительство. Фокус компании - ускорение проектирования и строительство складов между МКАД и ЦКАД, где особенно важны скорость и экономия. « Мы идём дальше металла — делаем готовые конструкции, чтобы помогать девелоперам и строителям работать быстрее и качественнее », — отметил Дмитрий Лазук. → Друзья, Вашу новость, сообщение или вопрос вы можете прислать нам в чат-бот (https://t.me/lightindustrial_bot) и все наши соцсети теперь в одной удобной ссылке (https://taplink.cc/skladmanusg)lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia Как строить склады без якоря: опыт «Северных Врат. Универсальный BigBox: почему спекулятивная модель выигрывает Индустриальные парки и роботизация: ключевые мысли Захара Валькова генерального директора, Индустриального Парка Северные Врата, RDS Group «Северные Врата» в Белом Расте — новый индустриальный парк с универсальными производственно‑складскими корпусами класса А • Первая очередь (около 40 тыс. кв. м) строится спекулятивно: корпуса с запасом по инженерии, которые можно быстро адаптировать под производство, логистику или фулфилмент. Почему спекулятивный девелопмент • Текущие очереди «Северных Врат» строятся спекулятивно — без заранее подписанного built‑to‑suit арендатора. • Built‑to‑Suit по‑прежнему снижает риски девелопера, но при текущем уровне вакансии и высокой специфике запросов такие сделки сложнее и дольше закрывать. • Универсальный продукт класса А с запасом по инженерии даёт гибкость: сначала готовый «короб», потом — настройка под конкретного пользователя. • Существенная доля запросов — от производственных компаний, остальное — ритейл‑логистика и e‑commerce; универсальный ВРИ и инженерия позволяют «вшивать» мультитемпературу и спецтехнологии. • На стороне девелопмента используется BIM и 3D‑моделирование для управления крупными складскими проектами и снижения цены ошибки. • На стороне арендаторов рынок движется к автоматизации: кейсы «36,6», Decathlon (роботы на складе), СДЭК показывают, как роботизация повышает производительность и снижает зависимость от дефицита персонала.lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia «Самолет Коммерция»: как девелопер жилья перенастраивает рынок light industrial 🟢На конференции CRE «Склады, логистика и индустриальная недвижимость» Анучин Егор, управляющий директор «Самолет Коммерция», по сути предложил новый взгляд на light industrial: не отдельные склады в поле, а многоэтажные производственно‑коммерческие кластеры, встроенные в жилые районы Новой Москвы. 🟢У «Самолета» уже более 2,5 млн кв. м коммерческой недвижимости, хотя рынок по инерции воспринимает компанию как чисто жилого девелопера. Новый продукт – 3–4‑этажные корпуса с миксом лёгкого производства, шоурумов, торговли и сервисов рядом с их же жилыми кварталами. 🟢В мире доля light industrial в производственно‑складском фонде кратно выше, чем в Москве, поэтому потенциал роста сегмента огромный. Спрос у бизнеса на новые качественные площади есть, но те ставки, которые предприятия готовы платить сейчас, не покрывают растущую себестоимость строительства, из‑за чего новый фонд не сходится по экономике. 🟢Как и на рынке жилья, ключевым триггером станут инструменты покупки и финансирования: когда они появятся и «настроятся», ставки и объём сделок в LI пойдут вверх, а девелоперы начнут постепенно переходить от модели быстрой продажи к накоплению арендных портфелей. → Друзья, Вашу новость, сообщение или вопрос вы можете прислать нам в чат-бот (https://t.me/lightindustrial_bot) и все наши соцсети теперь в одной удобной ссылке (https://taplink.cc/skladmanusg) Мы тут теперь (https://max.ru/join/ZsICCxiItMnlfMRk4JWmlJ2KCjDwxNU021-dnv4DH6s) в MAXlightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia ЗПИФы закрепляются в «городской индустриалке» 🟢Законодательность процесса становится очевидной: закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) всё активнее заходят в проекты городского формата — там, где раньше доминировали девелоперы или частные инвесторы. 🟢Свежий пример - логопарк на Бусиновской Горке, проданный Александром Раппопортом управляющей компании «Инновационная компания «НЗ». Объект площадью 68 тыс. кв. м войдёт в состав ЗПИФ «Ларго Капитал». 🟢Новый собственник планирует развитие площадки на ней может появиться дополнительный складской комплекс примерно на 40 тыс. кв. м, вероятно, под фулфилмент-центр крупного маркетплейса (https://youtube.com/shorts/cGXqPDgkeZU). Инвестиции оцениваются около 3 млрд руб., а сама сделка могла составить от 3,8 до 7 млрд руб. с доходностью 11–12% годовых. 🟢На рынке складывается устойчивая логика: ЗПИФы становятся ключевым инструментом институционализации городского индустриального сегмента. Эти структуры позволяют объединять частные и корпоративные капиталы, формируя пул активов с прогнозируемой доходностью и понятным операционным профилем особенно в пределах МКАД и ближайшего пояса. 🟢Если ещё два-три года назад ЗПИФы в индустриалке воспринимались как «экзотика», то сегодня это уже массовый инструмент формирования портфелей городских складов и light industrial-площадок, в которые заходят консервативные инвесторы, ориентированные на стабильный арендный поток. И это, кстати, коррелирует с мировым трендом институциональных инвестиций в urban logistics и light industrial я подробно писал про это тут (https://t.me/light_industrial_Russia/5119) 🟢 → Друзья, Вашу новость, сообщение или вопрос вы можете прислать нам в чат-бот (https://t.me/lightindustrial_bot) и все наши соцсети теперь в одной удобной ссылке (https://taplink.cc/skladmanusg) Мы тут теперь (https://max.ru/join/ZsICCxiItMnlfMRk4JWmlJ2KCjDwxNU021-dnv4DH6s) в MAXlightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia Владимир Стольников на конференции CRE «Склады, логистика и индустриальная недвижимость»: как фонды заходят в индустриалку В каждом проекте индустриальной и складской недвижимости цепочка одна и та же: земля класса A, девелопер, консультант — и в конце этого пути капитал фондов. Банки на фоне высокой ключевой ставки смотрят на стройку максимально осторожно, поэтому именно закрытые паевые фонды сегодня берут на себя более рискованные девелоперские истории и разделяют upside с девелопером. К концу 2025 года около 5–5,5 млн кв. м коммерческой недвижимости уже упаковано в ЗПИФы, что сопоставимо с масштабом Москва-Сити. При этом в розничных фондах концентрируется преимущественно складская недвижимость класса A, а также часть офисных и торговых объектов, и доля девелопмента пока не превышает 10%. На глобальном фоне это только старт: крупные европейские логистические фонды, вроде SEGRO, управляют портфелями на десятки миллиардов евро и фунтов. Фонды становятся фактическим мостом между девелопером и розничным инвестором. Для девелопера это альтернатива вечному владению арендным объектом и возможность выйти из проекта, не продавая его целиком одному покупателю. Для частного инвестора — шанс войти в складской или индустриальный парк с чеком от 1 000–50 000 ₽ вместо 3–6 млрд ₽ за весь объект, получать доход от аренды и роста стоимости актива. На фоне почти 70 трлн ₽ сбережений россиян на банковских счетах интерес к ЗПИФам стремительно растёт: розничный инвестор уже «распробовал» инструмент и понимает, как работает механизм совместного владения коммерческой недвижимостью. Стольников убеждён, что без длинных денег фондов девелоперам будет сложно построить заявленные десятки миллионов квадратных метров индустриально‑складских площадей, а фонды становятся ключевым драйвером нового цикла в сегменте. Инвестору, который заходит в недвижимость через паи, важно не только верить в историю индустриалки, но и внимательно читать правила доверительного управления, разбираться в комиссиях и стратегии фонда и смотреть на команду девелопера и управляющей компании. Остальное — технический и юридический due diligence, страхование и управление рисками — закрывают профессиональные команды и их внешние консультанты.lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia Владимир Пинаев на Форуме ФТИ: что происходит с офисами и что будет дальше Офисный сегмент сегодня остаётся одним из самых стабильных в коммерческой недвижимости: за 20 лет Москва вышла на крупнейший в Европе рынок качественных офисов — порядка 21 млн кв. м классов Prime, A и B. Примерно 30% этого объёма приходится на класс A — около 6 млн кв. м, остальные площади — стандартные офисы классов B/B+. После ковида и волны удалёнки рынок ушёл в противоположную крайность: дефицит качественных площадей и исторически низкая вакансия. По оценкам консультантов и города, свободно менее 5% офисных площадей, в отдельных срезах — 4,8–5,5%, что является минимумом за многие годы. При этом спрос остаётся высоким: ежегодное поглощение измеряется миллионами квадратных метров за счёт сделок аренды и покупки офисов конечными пользователями и инвесторами. Ключевой разворот — в структуре нового предложения. Если в прошлые циклы основной моделью была аренда, то сейчас около 70–75% будущих офисных проектов выводятся на рынок в формате продажи по блокам, в том числе за счёт программы МПТ. Для девелоперов это быстрый возврат инвестиций, для рынка — нетипичная ситуация, когда классическая арендная модель недополучает качественный продукт, а дефицит крупных блоков в аренду сохраняется как минимум на горизонте ближайших 3–5 лет. На этом фоне уже в 2025 году зафиксирован существенный рост ставок в классе A и Prime: в некоторых оценках запрашиваемые ставки прибавили 20–30% год к году и продолжают расти в наиболее востребованных локациях. Пинаев подчёркивает: по мере дифференциации по качеству предложения премиальные арендные площади будут дорожать, тогда как продукт, ориентированный на блочную продажу, испытает ценовое давление по мере увеличения объёмов вывода на рынок. Фундаментальный вопрос — насколько устойчива модель тотальной продажи офисов, если основная масса растущих компаний не имеет избыточного капитала и предпочитает вкладываться в развитие бизнеса, а не «замораживать» деньги в собственности. Именно этот дисбаланс между структурой спроса и структурой предложения может определить траекторию рынка: от дальнейшего роста арендных ставок до возможной переоценки блоковых проектов в сторону снижения цены реализации. Отдельный пласт — «сращивание» офисов и технологической инфраструктуры. Пока сегмент технологических и инновационных офисных кластеров находится в начале формирования и статистически почти незаметен, но вектор понятен: под одной крышей собираются компании близких отраслей, R&D‑подразделения, лаборатории, сервисы для коллабораций и инкубации новых продуктов. Частично эту нишу уже закрывают технопарки и МПТ‑проекты, но задача традиционного офисного рынка — научиться упаковывать «технологический» продукт так же системно, как когда‑то были упакованы классические CBD‑башни для инвестбанков и IT. Пинаев честно признаёт: запросов на консультации по разработке формата технологических офисных кластеров пока немного, но именно консультанты и девелоперы должны сформировать понятные критерии этого продукта. На крайне конкурентном рынке ближайших пяти лет выигрывать будут те, кто сможет предложить не просто метры, а инфраструктуру для роста технологического бизнеса — от планировок и инженерии до сервисной оболочки и форматов взаимодействия резидентов.lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia От мира к Москве: как e‑commerce, индустриализация, реиндустриализация и офлайн‑торговля создают спрос на новые миллионы квадратных метров складов класса «А» ЭПИЗОД 1 🟢 На CRE «Склады, логистика и индустриальная недвижимость» Александр Манунин показал эксклюзивную аналитику, как экономика меняет запрос на склады класса «А» в Московском регионе. Это дебют свежего исследования, которое смотрит не на «следующий год», а на структуру спроса до 2030‑го. 🟢 За год до исследования команда привлекла крупную консалтинговую компанию, которая регулярно делает исследования для Правительства Москвы и Правительства России, и попросила её посмотреть, как меняется рынок электронной коммерции и как это отразится на структуре складов. Затем задание расширили: оценить спрос на склады не только «на полгода вперёд», а минимум «лет на пять – до 2030 года». 🟢 Электронная коммерция уже сегодня и в ближайшей перспективе — самый крупный сегмент, который формирует потребность в складской недвижимости. Онлайн‑торговля стала основным драйвером роста экономик и развития складов: в девяноста из ста крупнейших экономик мира именно электронная коммерция — самый быстрорастущий сегмент. Россия здесь не исключение: электронная коммерция — основной потребитель складов и в мире, и у нас. 🟢 Но в России есть важный перекос: около восьмидесяти процентов всего онлайн‑рынка сегодня приходится на крупнейших операторов, оставшиеся двадцать процентов распределены между более мелкими игроками. Эти двадцать процентов продолжают расти, но не могут обеспечивать себе логистику самостоятельно, поэтому они идут к логистическим провайдерам, поддерживая традиционный рост рынка логистики за счёт роста потребления. На этом поле как раз ускоренно формируется запрос на новые современные склады и light industrial. 🟢 Отдельный крупный тренд — индустриализация и реиндустриализация: перенос производственных цепочек в страну потребления и наращивание производственной базы в Москве, во многом через импортозамещение и программы комплексного развития территорий. Все эти процессы требуют новой инфраструктуры, но в этом докладе Манунин сознательно «изолировал» производственную недвижимость и сфокусировался именно на потребности в складах класса «А» — тех самых миллионах квадратных метров, которые рынку предстоит где‑то найти и успеть построить к 2030 году.lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia Евгений Нумеров на конференции CRE «Склады, логистика и индустриальная недвижимость» задал важный контекст: мировой капитал уже голосует за индустриальную и городскую индустриальную недвижимость, и этот тренд неизбежно дойдёт до России. Глобально институциональные инвесторы за последние 10 лет втрое нарастили долю индустриально‑логистического сегмента в портфелях, забирая её у офисов, стрит‑ритейла и частично жилья. В международной статистике это выделено в отдельное направление Industrial & Logistics, а внутри него особую роль играет Urban I&L — городская индустриальная недвижимость, по сути многоэтажный light industrial с высокой заполняемостью, устойчивым спросом и понятной ликвидностью. По Нумерову, «устойчивая промышленная недвижимость» — это как раз объекты формата light industrial: за городом одно‑ и двухэтажные корпуса, в городе — многоэтажные комплексы, где в одном продукте соединяются производство, склады, офисы и сервисная функция. На развитых рынках ставки капитализации в этом сегменте уже сопоставимы или выгоднее, чем у продуктового и стрит‑ритейла: разница в 1 п.п. по капрейту даёт около 12% по стоимости актива, и во многих странах именно индустриалка выглядит интереснее для долгосрочного капитала. Доля Industrial & Logistics в глобальных трансграничных сделках уже подошла почти к половине всех инвестиций в коммерческую недвижимость — порядка 47%, и это не теория, а реальное «голосование рублём/долларом» со стороны крупнейших фондов. Нумеров подчёркивает, что эти сдвиги в структуре капитала формируют ожидания и у российских игроков: уже сейчас частные и корпоративные инвесторы в московском light industrial заходят и как конечные пользователи, и как инвесторы, рассматривая этот продукт как альтернативу квартирам и стрит‑ритейлу. На российском рынке сегмент light industrial пока формально небольшой, но растёт кратно и по динамике сильно напоминает становление класса А‑складов в начале 2000‑х: от ниши до полноценного институционального продукта всего за несколько лет. При этом серьёзным ограничением остаётся отсутствие стандарта: не всё, что сегодня девелоперы называют light industrial, реально соответствует формату. Поэтому команда Нумерова сейчас работает над ГОСТом по лайт‑индастриалу, который должен отделить качественный продукт от псевдо‑лайтов и задать общую рамку для рынка. Отвечая на вопрос о готовом арендном продукте под частных инвесторов, Нумеров честно признаёт: по индустриалке это пока единичные предложения, а массовый рынок готовых арендных потоков в лайте ещё впереди. По его оценке, потребуется 3–5 лет, чтобы от сегодняшних штучных кейсов перейти к полноценному инвестиционному продукту с тиражируемыми промышленными хабами и устойчивым вторичным рынком. При этом важная поведенческая деталь никуда не девается: значимая часть инвесторов по‑прежнему предпочитает владеть «метрами», а не паями ЗПИФов, поэтому спрос именно на физические блоки с арендным потоком в формате light industrial будет только расти по мере появления качественного предложения.lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia Склады за Уралом: где спрос живее, чем в Москве, и почему инвестор уходит из столицы в регионы — взгляд Станислава Ахмедзянова 🟢Станислав Ахмедзянов на конференции CRE «Склады, логистика и индустриальная недвижимость» говорил о региональном рынке как о самостоятельном организме, где каждый регион — со своими рисками, ограничениями и точками роста. По его словам, в регионах практически не осталось спекулятивного строительства: это преимущественно build-to-suit на собственном equity, без кредитного плеча, а на рынок активно заходят частные инвесторы, которые всё чаще воспринимают склады как понятный и осязаемый инвестиционный инструмент. 📹 СМОТРЕТЬ ВИДЕО (https://youtu.be/xNyH_S0T9ck) (https://youtu.be/fCVdUTWRcxc)📹 🟢Спрос арендаторов в регионах жив, но стал более избирательным и волатильным. Первичные заявки за время переговоров могут уменьшаться в пять раз, а громкие заявления сети «мы не развиваемся больше в Урале и Сибири» через неделю сменяются списком исключений по конкретным городам. При этом в ряде локаций за Уралом совокупный неудовлетворённый спрос уже превышает 200 000 кв. м — качественных площадей объективно не хватает. 🟢Ключевые ограничения — не только деньги, но и ресурсы. В одних регионах остро не хватает строителей, в других — свободной электрической мощности, особенно на дешёвых удалённых участках. Это заставляет инвесторов уходить с «дальних полей» без электричества в более дорогие, но обеспеченные инженерией площадки ближе к городам. На этом фоне возвращается интерес к складам класса B: если федеральный якорь на 20 000 кв. м разворачивается, его место могут занять несколько локальных игроков с таким же суммарным объёмом, готовых работать в классе B ради того, чтобы получить готовый и доступный объект. 📍МПТ навигатор для девелоперов жилья (https://t.me/SmartSpaceCompanyBot?start=numerov) 📍 🟢Отдельный блок light industrial и промпарки. В регионах, по оценке Ахмедзянова, light industrial пока остаётся скорее элитным, имиджевым продуктом для девелоперов, вышедших из жилой долёвки и ищущих новый формат инвестиций. Такой продукт нужно упаковывать как «элиту» с архитектурой, образом и средой, потому что до региональной аудитории московские тренды доходят с лагом. Параллельно часть землевладельцев, которые ещё вчера нацеливались на ИЖС, разворачиваются в сторону промышленных парков и формата «места приложения труда» — с акцентом на создание рабочих мест и вынос промышленности в организованные промпарки. 🟢Отвечая на вопрос, почему инвестору стоит смотреть именно на регионы, а не на Московский кластер, Ахмедзянов сравнивает столицу с рынком, куда уже «загнали толпу». В Москве инвестор конкурирует с десятками игроков и платит за вход сокращением доходности, тогда как в большинстве регионов у него два–три конкурента, дефицит качественных площадей и более высокое окно по доходности и окупаемости. Именно поэтому, по его мнению, сегодня склады за Уралом во многих случаях выглядят инвестиционно живее и надёжнее, чем перегретый столичный рынок. 📢 Для подписчиков канала, мы открыли возможность получить hardcopy дайджеста подготовленного к Форуму, писать «хочу дайджест» в чат-бот. (https://t.me/lightindustrial_bot) Есть вопрос пишите в чат-бот (https://t.me/lightindustrial_bot) Мы в одной ссылке (https://taplink.cc/skladmanusg) Мы тут теперь (https://max.ru/join/ZsICCxiItMnlfMRk4JWmlJ2KCjDwxNU021-dnv4DH6s) в MAX 🤘👌👈👉👆👇🤚👍lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia 60 млн кв. м на подходе и 6% вакансии: как склады после бума входят в фазу переваривания — взгляд Константина Фомиченко на 2026 год Константин Фомиченко, партнёр и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, на конференции CRE «Склады, логистика и индустриальная недвижимость» дал срез по рынку складов в России. По его оценке, общий объём качественной складской недвижимости (классы A и B) сейчас около 58 млн кв. м и стремится к 60 млн кв. м: примерно половина приходится на Московский регион, около 6 млн кв. м — на Санкт‑Петербург с областью, остальные свыше 23 млн кв. м — на регионы. Рынок входит в 2026 год с рекордным вводом: инерция сверхактивных 2023–2025 годов даёт исторически высокие объёмы новых площадей, причём около 4 млн кв. м в этом году должны прийтись именно на регионы. На этом фоне спрос заметно остыл: в 1 квартале 2026 года объём сделок составил около 300 000 кв. м, и, хотя первый квартал традиционно слабый, видно, что и воронка запросов сузилась. Прогноз NF Group — постепенное оживление ко второй половине года и итоговый годовой объём сделок на уровне 3–3,5 млн кв. м, сопоставимый с 2020–2022 годами. Структура спроса тоже меняется. В 2025 году примерно 44% всех сделок пришлось на онлайн‑ритейл, 26% — на классический ритейл (прежде всего продуктовый), около 14% — на производство, остальное заняли другие сегменты. В 2023–2024 годах доля e‑commerce доходила до 70%, сейчас баланс между сегментами постепенно выравнивается. По арендным ставкам Фомиченко подчёркивает: ставки в коммерческих предложениях — это «витрина», а на рынке вновь работает торг, практически отсутствовавший в 2023–2024 годах. Реальная ставка зависит от первички/вторички и формата сделки (BTS/BTO или готовый объект), но NF Group ожидает к середине–концу 2026 года средний базовый уровень около 10 000 руб. за кв. м в год (triple net) — как в Москве и Петербурге, так и в среднем по ключевым региональным рынкам. Вакансия закономерно растёт: в Московском регионе прямая вакантность оценивается примерно в 3,5–4%, а с учётом субаренды показатель уже превышает 6%. С учётом рекордного ввода и умеренного спроса ожидается дальнейший рост свободных площадей к середине года, после чего ключевая задача рынка — «переварить» этот объём за счёт гибкой работы со ставками, сроками и форматом сделок. В Петербурге и регионах общая картина похожая, но с несколько меньшей вакантностью, при этом каждый логистический хаб живёт по своим правилам, и агрегированные цифры скрывают заметные различия между городами. В итоге 2026 год для складского рынка выглядит как переход из режима экстремального роста в режим оптимизации: ввод по инерции остаётся высоким, но фокус с гонки за метрами смещается на управление вакансиями, баланс спроса по сегментам и подготовку к следующему циклу оживления.lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia Электроника, приборостроение и косметика: кто покупает премиальные промплощади в Москве в AFI ПРОМ Алтуфьево — многоэтажном light industrial На конференции CRE «Склады, логистика и индустриальная недвижимость» Николай Буриков представил AFI ПРОМ Алтуфьево — многоэтажный комплекс формата light industrial на территории КРТ № 50 «Алтуфьевское шоссе» в составе промышленного кластера площадью 10 га и общей планируемой застройкой около 275 000 кв. м. Первый этап проекта — здание на 133 000 кв. м с 87 автономными юнитами площадью примерно от 800 до 2 000 кв. м, где в одном блоке совмещены производственная часть и офис на антресоли, а доступ обеспечивают две авторампы на этажи и грузовые лифты. Запрос со стороны будущих резидентов выходит далеко за рамки базового производства: компании хотят на площадке не только цеха и офисы, но и фитнес, стрит-ритейл, точки питания и сервисные зоны, то есть среду уровня современного офисного кластера. По статистике обращений, первичный запрос по площади стартует примерно с 1 000 кв. м, а реальная потребность чаще всего укладывается в диапазон 1 000–2 500 кв. м со средней величиной около 1 200–1 300 кв. м; всё больше клиентов готовы уходить с первого этажа на уровни с заездом по рампе в обмен на более выгодную цену за квадратный метр. Ключевым техническим параметром для покупателей становится электрическая мощность: типичный запрос — 150 кВт на объект, иногда стартующий с 500 кВт и после обсуждения стоимости подключения снижающийся до 90 кВт, чего достаточно примерно 80% резидентов. По модели сделки AFI ПРОМ Алтуфьево резко отличается от среднего по рынку: если в город в целом около 60% обращений — это запрос на аренду, то здесь порядка 95% спроса формируют именно покупатели, а не арендаторы. Основные отрасли-покупатели, по словам Бурикова, сегодня — электроника и приборостроение: это компании, которые готовы инвестировать в премиальные производственные площади внутри Москвы, чтобы совмещать высокотехнологичное производство с доступностью квалифицированных кадров и городской инфраструктуры. Неожиданно сильным сегментом стала и российская косметика: производители, у которых уже сформировался масштаб и маржа, позволяющие покупать дорогие индустриальные юниты и разворачивать в них полный цикл от R&D до фасовки и логистики. Девелопер при этом открыт для большинства несырьевых производств, за исключением пищевой промышленности, которую в рамках этого проекта сознательно не рассматривает.lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia От метров к роботам: как Instone превращает склады в высокотехнологичные хабы На конференции CRE «Склады, логистика и индустриальная недвижимость» выступила Анна Холод, заместитель директора по аренде и маркетингу Instone Development. Instone владеет и управляет около 1 000 000 кв. м складской и производственной недвижимости в регионах, Московской области и Новой Москве, что позволяет компании видеть рынок не точечно, а через портфель разных форматов — от Big Box до мультитемпературных комплексов и light industrial. В 2025 году Instone заключила около 256 000 кв. м арендных сделок: 45 000 кв. м с новыми арендаторами и 211 000 кв. м по пролонгациям. Вакансия на уровне порядка 3% (около 20 000 кв. м) работает как буфер для действующих клиентов, которым нужно быстро расшириться. В индустриальном парке «Южные Врата» за несколько лет структура спроса изменилась: если в 2022 году лидировали 3PL‑операторы, то к 2026 году на первое место вышел многоканальный ритейл, совмещающий офлайн-магазины и онлайн-торговлю, тогда как e‑com в чистом виде уже почти не растёт. Ключевой тренд для Instone — роботизация и автоматизация. Арендаторы приходят не только за метрами, но и за технологическими решениями. В «Южных Вратах» китайский оператор Cainiao эксплуатирует конвейерную линию до 120 000 посылок в сутки и совместно с девелопером дооснащает её роботами‑шаттлами, которые забирают посылки с линий и подают их прямо в зону погрузки-разгрузки, сокращая зависимость от персонала. Похожие проекты Instone прорабатывает ещё с несколькими арендаторами, фактически выступая технологическим партнёром там, где у российских компаний не хватает собственной экспертизы. На этом фоне к классическим плюсам локации добавляется критический фактор — достаточная электрическая мощность под роботизацию и автоматизированные системы. Второй устойчивый вектор — «зелёные» и энергоэффективные склады. Вместо международных стандартов в ход идёт российская сертификация Clever, по которой Instone уже сертифицировала здание в «Южных Вратах». Для клиентов это и комфорт/безопасность для персонала, и снижение OPEX. Показательный кейс — распределительный центр в Брянске: мультитемпературный объект с системой вентиляции на технологии free cooling, которая использует наружный воздух для охлаждения камер и позволяет экономить до 80% электроэнергии. Меняется и формат запросов: вместо «больших кусков» всё чаще нужны блоки 5 000–7 000–10 000 кв. м с особой конфигурацией, быстрым входом и расширенным набором сервисов со стороны управляющей компании. Одновременно усиливается региональный вектор: в 2025 году ввод складских площадей в регионах достиг около 4 000 000 кв. м и вдвое превысил Московский регион, прежде всего за счёт маркетплейсов и отложенного спроса 2023–2024 годов. Региональные объекты Instone управляются по единому стандарту, и за всё время работы не получили ни одного штрафа от якорного арендатора X5 Retail Group — для рынка с жёсткими SLA это сильный сигнал. Чтобы пройти период высокой волатильности ставок, Instone ещё в 2023–2025 годах провела с ключевыми арендаторами «ренег» — пересмотрела условия, зафиксировала индексацию и продлила договоры на более длительный срок. Это смягчило эффект высокой ключевой и позволило компании входить в 2026–2027 годы без волны одновременного окончания контрактов и резких перегрузок по перезаключению договоров.lightindustrial.ru Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/light_industrial_Russia Технопарки Москвы: 2,7 млн кв. м при 2% вакансии — от мультиформата к отраслевым площадкам для пищевки, роботов и дронов На конференции CRE «Склады, логистика и индустриальная недвижимость» Арина Авдеева, заместитель руководителя Департамента предпринимательства и инновационного развития города Москвы, фактически сделала открытое приглашение девелоперам в технопарковую повестку Москвы. Город уже создал около 2,7 млн кв. м технопарковой инфраструктуры, при этом вакансия держится на уровне примерно 2%: у новых объектов формируется лист ожидания ещё до ввода, а ежегодный спрос со стороны технологических компаний оценивается минимум в 500 000 кв. м. Стратегическая задача к 2030 году — как минимум удвоить площадь технопарков, доведя объём технологической инфраструктуры до 5 млн кв. м. При этом Москва принципиально делает ставку не на собственное строительство, а на частных девелоперов, для которых создаётся пакет льгот: освобождение от налога на имущество, льготная аренда или пониженный земельный налог, инвестиционный налоговый вычет по налогу на прибыль по капитальным затратам, а также дополнительные меры поддержки для резидентов. Ключевой тренд, о котором говорит Авдеева, — разворот от универсальных «коробок» к отраслевым технопаркам. Пищевая промышленность, производство электрооборудования, беспилотные системы, робототехника — этим сегментам нужны не абстрактные офисно-складские метры, а инфраструктура, заточенная под конкретные технологические процессы: от планировочных решений и инженерии до лабораторий и центров коллективного пользования оборудованием. Поэтому появляются проекты вроде пищевого технопарка «Рябиновый 44», специализированных площадок в Зеленограде под микроэлектронику и приборостроение, медиа-технопарков под телерадиовещание. Стать технопарком можно, начиная примерно с 10 000 кв. м, при условии профильности у резидентов (наука, IT, промышленность) и наличия минимум двух объектов инфраструктуры общего пользования — конгресс-холла, выставочного пространства, ЦОДа, лаборатории, центра коллективного пользования оборудованием и т. д. Важно, что создавать такую инфраструктуру может как управляющая компания, так и отдельный оператор: задача — не просто сдать метры, а выстроить среду роста для технологического бизнеса. Отдельный блок — Сколково, где у города сейчас десятки свободных гектаров под развитие технологической инфраструктуры. Комбинация федеральных льгот, городских налоговых преференций и программ поддержки делает проекты технопарков на этой территории одной из самых выгодных точек входа для девелоперов, особенно работающих в формате light industrial и ориентированных на технологических резидентов.